Revenus fonciers : TPI, imposition des loyers… Ce qui a changé en vingt ans

La TPI est passée de 15% à 20% en 1996 et la cotisation minimale de 2% à 3% du prix de cession. Celle-ci a été étendue en 2007 aux cessions sans profit. Depuis 2002, la cession des biens acquis par donation a été mieux encadrée.
Les revenus dits fonciers, provenant notamment de la location d’immeubles, ont bénéficié de l’ensemble des mesures adoptées depuis 1990 en matière d’IGR, notamment les multiples réaménagements du barème de cet impôt, mais ils ont en même temps été concernés par des mesures spécifiques à l’instar des autres catégories de revenus comme les salaires et les profits mobiliers.
Notons d’abord que la Taxe sur les profits immobiliers (TPI), qui frappe les plus-values réalisées lors de la cession d’un immeuble, n’a été intégrée à l’IGR qu’en 2001. Son taux était de 15% avant de passer à 20% en 1996. Mais bien avant, en 1992, le législateur a instauré une cotisation minimale de 2% du prix de cession à verser au fisc, lorsque les 20% sur la plus-value correspondent à un montant inférieur à celui de cette cotisation. Celle-ci a été relevée à 3% en 1996.
Ces mesures n’ont pas été avantageuses pour le contribuable, mais durant la même année, le profit de la première cession d’immeuble par une personne physique a été totalement exonéré, si la superficie de l’immeuble ne dépasse pas 100 m2 et son prix de cession 200 000 DH. Egalement, les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de constructions, et qui étaient exonérés de l’IGR pour une période de 3 ans, ont été exclus du champ d’application de la contribution de 25% sur les revenus fonciers qui frappait certains revenus exonérés en vertu du code immobilier.
Notons par ailleurs qu’en 1993 déjà, les revenus locatifs soumis à l’IGR ont vu l’abattement qui leur est appliqué avant le calcul de l’impôt passer de 25% à 40%.
En 1998, une autre mesure d’encouragement est venue exonérer totalement les profits correspondant au prix ou la partie du prix de cession n’excédant pas 1 MDH, réalisés sur la cession d’immeuble ou partie d’immeuble occupé à titre d’habitation principale depuis plus de 5 ans et moins de 10 ans. Le profit correspondant à la partie du prix dépassant 1 MDH était exonéré à hauteur de 50%.
Cela dit, en 2002, le fisc a tenu à faire le point en ce qui concerne la cession de biens immobiliers acquis par donation. Ainsi, le prix d’acquisition qui sert au calcul du profit imposable a été changé de la valeur déclarée dans l’acte de donation au prix d’acquisition de la dernière cession à titre onéreux, à la valeur vénale du bien lors de la dernière mutation par héritage si celle-ci est postérieure à la dernière cession, ou alors au prix de revient du bien en cas de livraison à soi-même.
L’adoption de mesures concernant les revenus fonciers s’est poursuivie à partir de 2005, avec la réduction de la période d’habitation minimale de 10 à 8 ans en vue de pouvoir bénéficier de l’exonération de l’IGR sur les profits immobiliers. La même année, le bénéfice de cette exonération a été octroyé aux contribuables qui n’auront cédé leur habitation principale que 6 mois après l’avoir quittée. Egalement, le fisc a autorisé en 2005 les contribuables cédants à prendre en considération, comme prix d’acquisition pour le calcul du profit imposable, le prix d’achat révisé par l’administration lors de l’acquittement des droits d’enregistrement ou de TVA. Cela dit, à côté de ces trois mesures avantageuses, il y a eu l’extension de l’exigibilité de la cotisation minimale de 3% du prix de vente même aux opérations se soldant par une perte nette.
Une précision a été apportée en 2007 concernant les biens composés d’un local et d’un terrain non bâti. Pour le fisc, en cas de cession de ce type de biens, l’exonération de la TPI devait se limiter, pour le terrain non bâti, uniquement à 5 fois la superficie du local.
Les  dernières mesures concernant les revenus fonciers ont été apportées par la Loi de finances 2008. La première concerne le traitement des indemnités d’éviction que versent les propriétaires aux locataires pour récupérer leurs biens immeubles en vue de les céder. Ainsi, il a été permis aux propriétaires de déduire cette charge de leur profit imposable. En face, les locataires percevant cette indemnité devaient à partir de cette année la déclarer comme revenu foncier imposable à l’IR.
La deuxième mesure de 2008 concerne les ventes résiliées. Celles-ci ont été exclues du champ d’application de l’IR si la résiliation est opérée dans les 24 heures ou si elle émane d’un tribunal. Cette mesure visait l’harmonisation des dispositions relatives à l’IR avec celles relatives aux droits d’enregistrement en matière de résiliation de ventes immobilières.
Une autre mesure est venue insérer la condition d’occupation, pour une durée minimale de 4 ans, des locaux à usage d’habitation dont la superficie couverte et le prix de cession n’excèdent pas respectivement 100 m2 et 200 000 DH en vue de pouvoir bénéficier de l’exonération du profit réalisé en cas de cession (avantage accordé en 1996 comme précisé avant).
Enfin, deux dernières mesures ont été adoptées en 2008 en ce qui concerne les procédures de déclaration et de redressement des profits fonciers. D’abord, le délai donné à l’inspecteur des impôts pour la correction éventuelle des déclarations des profits immobiliers a été allongé de 60 à 90 jours. Ensuite, le délai de déclaration de ces profits par les contribuables, au titre de l’IR et des droits d’enregistrement, a été réduit de 60 à 30 jours.
La Vie éco