Et si la superficie contractuelle n’est pas respectée !

Contrairement à ce qu’on peut croire, en cas d’écart de superficie entre la surface reçue et celle mentionnée dans le contrat de vente, relativement à l’achat d’un bien immobilier, le promoteur immobilier qui est mis en cause n’est pas tenu de compléter la superficie manquante, et ce même si la superficie ne correspond pas à ce qu’il a été convenu et indiqué dans l’acte de vente, voire le vendeur n’est même pas tenu d’indemniser le nouveau propriétaire pour l’écart constaté de la superficie.

Selon l’arrêt (*) 347 déféré le 07 juillet 2015 par la cour de cassation, il a été rejeté la décision rendue par la cour d’appel de Settat en date du 31 janvier 2013 dans le dossier 1401/11/347, Cet affaire concerne une dame (Mme Aicha) qui avait acheté des terrains agricoles d’un certain M’hamed, par un acte sous seing privé avec la somme globale de 510,012.00 Dirhams. Malheureusement l’acheteuse n’avait pas reçu la totalité de la superficie indiquée dans le contrat de vente, car il y avait un écart important entre la surface contractuelle et celle reçue par l’acheteuse.

Dans cette affaire, le tribunal de première instance et la cour d’appel ont répondu favorablement à la demande de l’acheteuse par une indemnisation de 1, 200,000.00 Dirhams.

Toutefois, le vendeur/ demandeur est allé attaquer l’arrêt de la cour d’appel se basant sur les dispositions de l’article 528 du code des obligations et contrats (voir en haut). Cet article a donné raison au défendeur, car l’acheteuse n’est même pas en droit de réclamer une indemnisation pour la surface manquante ou de demander de compléter la superficie manquante.

Face à une telle situation, l’acheteur qui a attesté le défaut de métrage n’a que deux options qui s’offrent à lui :

–  Accepter le bien immobilier tel qu’il est.

Ou

– Résilier le contrat de vente

Selon l’article 528 DOC qui dispose : « Lorsque la vente a pour objet des choses qui se vendent au poids et à la mesure et ne peuvent se fractionner sans dommage, entre autres des terres vendues à la mesure, on applique les règles suivantes :

a) Si la chose a été vendue tout entière pour un prix unique, l’excédent appartient à l’acheteur, sans que le vendeur ait le choix de résilier la vente. Si la différence est en moins, l’acheteur a le droit de résilier la vente ou bien d’accepter la quantité livrée en payant tant le prix fixé ;

b) Si la vente a été faite à tant par unité de mesure et qu’on trouve une différence en plus ou en moins, l’acheteur a le droit de résilier le contrat ou bien d’accepter la quantité livrée en la payant à proportion »

Notons enfin que la responsabilité du promoteur peut être engagée s’il est prouvé qu’il a agi frauduleusement avec le cadastre et la conservation foncière pour surestimer le métrage du bien.

Pour ce faire, le propriétaire devra faire appel à un géomètre appartenant à l’Ordre national des ingénieurs géomètres topographes (ONIGT), qui établit un rapport constatant l’écart de la surface, ce rapport doit être présenté devant le tribunal. Notons que le propriétaire qui atteste un écart ne peut demander la restitution du trop payé que si l’écart excède 5%, conformément à l’article 529 du Dahir des obligations et contrats qui dispose :  »  Si la chose a été vendue en bloc ou comme un corps déterminé par son individualité, l’expression du poids, de la mesure ou de la contenance ne donne lieu à aucun supplément de prix en faveur du vendeur, ni à aucune réduction en faveur de l’acheteur, à moins que la différence de la quantité ou mesure réelle à celle exprimée au contrat ne soit d’un vingtième en plus ou en moins « .

(*) Cass, 07/07/2015, 1401/11 Réf : 347

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